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快读|世茂房地产:连续3年超额完成业绩目标 年内偿债包袱不小

本文摘要:3月26日下午,世茂房地产集团(00813.HK,以下全名世茂房地产)发表了2018年度业绩公告。报告显示,2018年世茂房地产建设签字额为1761.5亿元,比上年减少74.8%,超过年度1400亿元销售目标,目标完成率超过126%的签字面积为1068.7万平方米,比上年快速增长76.3%。均价售价为每平米16482元,比2017年同期16623元/平米上涨。

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3月26日下午,世茂房地产集团(00813.HK,以下全名世茂房地产)发表了2018年度业绩公告。报告显示,2018年世茂房地产建设签字额为1761.5亿元,比上年减少74.8%,超过年度1400亿元销售目标,目标完成率超过126%的签字面积为1068.7万平方米,比上年快速增长76.3%。均价售价为每平米16482元,比2017年同期16623元/平米上涨。代理自营管理费和主题乐园的收益比去年大幅度提高了2018年,世茂房地产建设营业收入855.1亿元,比2017年的704.3亿元急速增加了21.4%。

其中,年房地产销售收入809.1亿元,占收益总额的94.6%,比2017年快速增长21.1%。均值进账销售价格从2017年每平米13585元下降1.6%至2018年每平米13807元。年内酒店经营收入19.08亿元,比上年增长11.71%,主要来自新开设的酒店(包括淄阳世茂希尔顿酒店、世茂成都弘御酒店、杭州滨江世融艾美酒店、上海佟山世茂洲际酒店)。截至2018年12月31日,世茂房地产谦和酒店开业的有22家。

商业运营收益约10.91亿元,增长率为10.0%,主要是济南世茂国际广场和北京世茂大厦等招商类项目开展定位调整和品牌升级。同时,上海世茂广场9月新开业,租金收益比翻新前大幅增长。此外,年内物业管理收益从2017年6.46亿元减少约38.5%至2018年8.95亿元。

其他收入为7.12亿元,比2017年大幅减少150.7%,主要包括自营管理费和主题乐园收益。毛利率31.5%年内袭击香港外汇损失2018年底,世茂房地产经营利润232.09亿元,比2017年度176.79亿元减少31.3%。

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年内,世茂房地产的核心业务纯利润从25.3%下降到约117.32亿元,股东不应占核心业务纯利润从23.4%下降到约85.51亿元,股东不应占核心业务纯利润率从2017年的14.0%上升到约0.6%。毛利从2017年底的214.30亿元降低25.8%至269.49亿元,毛利率从2017年底的30.4%降低到31.5%。

年内,世茂房地产融资成本净额约为3.37亿元,2017年同期融资收益净额为13.28亿元,世茂房地产方面主要应对2018年袭击香港外汇赤字净额,2017年汇率下降袭击香港外汇收益净额。一年内需偿还债务的有息债务是流动现金的1.87倍,2018年12月31日,世茂房地产资产总额约为3775.97亿元,债务总额约为2723.17亿元,权益总额约为1052.80亿元,期末资产债权率约为72.12%,比2017年底的68.54%下沉了3.58个百分点。期末清洁债权率为110.21%(长期借款778.25亿元,短期借款313.06亿元,应付账款505.85亿元,现金和现金等价436.88亿元)。

这些数字在2017年分别为长期借款693.09亿元,短期借款181.95亿元,应付账款335.24亿元、现金和现金等价285.37亿元、总权益967.47亿元、2017年底1.31亿元的融资租赁债务一年内世茂房地产必须偿还债务的有息债务为818.92亿元,是当前流动现金的1.87倍(远远超过应付账款,一年内偿还债务的有息债务为313.06亿元,超过当前现金和现金等价物436.88亿元)。此外,2018年世茂房地产平均融资成本为5.8%,比2017年头顶下沉0.5个百分点。年内新增土地96幅期末总货值超过9000亿年,世茂房地产分别在深圳、天津、郑州、福州、龙岩、台州、漳州、北京、宁波、石家庄、泉州、济南、济南、长春、惠州、莆田、南平、厦门、德阳、嘉兴、温州、淄博、福安、三明、湖州、宜兴、银川、长沙、吉安、成都、泸州、乐清、苏州、徐州、杭州、内江、衡阳、青岛、无锡、泰州、盐城、南宁、荆门等地新增土地96张,减少土地储备1614.78万平方米,其中世茂房地产不应占权益土地投资5亿元/8000元。

截至2018年12月31日,世茂房地产共享5538万平方米土地储备,产于全国87个城市,共264个项目。世茂房地产在业绩公告中作出反应,目前集团商品价值合计超过9000亿元,其中广东港澳大湾区土地储备价值约2000亿元,产于香港、深圳、广州、佛山四个核心城市。2018年12月31日,世茂房地产平均土地成本为5386元/平方米,与平均销售价格相比,土地成本便宜。

未来发展2019年,世茂房地产计划完成总楼面积约1050万平方米,建设面积约3500万平方米。年报看点:2016年完成库存调整后,世茂房地产近两年的销售规模比去年同期增长率显而易见-2016年为2%,2017年为47.93%,2018年为74.8%。未来发展2019年,世茂房地产将销售约1420万平方米的销售面积,从2018年12月31日到约525万平方米的销售面积,2019年销售总面积约1945万平方米,销售额约4000亿元。

只是,2019年的世茂,野心不小,过去近一周,世茂股份和世茂房地产倒数接管泰禾位于杭州和南昌的两个房地产项目,总价约为21.85亿元。此外,世茂计划在未来三年内分割酒店和房地产上市。但是,2019年,世茂房地产以自己决定的销售目标为2100亿元,比去年增加幅度约为20%。

这背后的考虑可能是对市场不确定性的担忧。值得注意的是,今年世茂房地产必须偿还债务的有息债务(贷款特别应付账款),对现在的现金来说是很大的负担。

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(记录:一年内到期的融资租赁债务、多年的融资租赁债务是有息债务。另外,应付票据、应付账款和其他应付款可能有利息。


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